第四代住宅 | 政策與設計要點

近年來，在“雙碳”背景下，為促進低碳經濟發展和產業轉型升級，國內也開始了對第四代住宅產品的探索。福州作為東南沿海區域首批試點第四代建筑的城市之一，已然躍立于全國潮頭。

國貿·天琴樾設計效果圖，以最終交付為準

國貿·天琴樾設計效果圖，以最終交付為準

第四代住宅，不僅是建筑行業技術層面的迭代，同時也是人們心理需求的迭代。在這目前低迷的市場行情下，已經成為當前房企住宅產品的創新發展方向。尚恩設計前期累計了大量第四代住宅的落地經驗，我們在此與大家分享實際落地過程中遇到的問題與解題思路。

繼各地第四代住宅試行陸續落地，多地區相繼發布當地政策法規及管控要求。執行層面以地方政策法規為主，行業設計標準為輔。以積極推動第四代住宅的福建省福州市為例，在土地出讓和產品規劃方面，在政策上給予相應支持。

1、建筑間退距按建筑主體（不含空中花園）進行計算，消防和安全距離同時滿足相關規范要求。

4、空中花園外挑尺寸，小于等于 1.80 米的部分計1/2容積率，大于 1.80 米的部分不計容；公共休閑綠化平臺部份亦不計容。

空中花園錯層空中花園是第四代住宅的一大特點，如何做到奇偶層空間平權，不顧此失彼是設計師在規劃時期設計的重點考量。花園奇偶層設計上遵循平權主義，做到差異最小化，每層每戶都配備南向空中花園，采用轉角廳+空中花園的形式，讓奇偶層空中花園始終圍繞客廳核心功能展開，在露臺設計上均衡戶外戶內關系，最大限度讓出公共空間。

國貿·天琴樾設計效果圖，以最終交付為準

利用飄窗結合視線擋板，最大程度規避了上下層之間的視線干擾，更好的保障隱私。

國貿·天琴樾設計效果圖，以最終交付為準

國貿·天琴樾設計效果圖，以最終交付為準

空中花園采用轉角化雙空中露臺花園的創新設計，合理利用花園不犧牲室內空間保障舒適度，建構一種住宅空間與自然場景之間新平衡，既保證花園的通高品質，又提高了每戶花園的私密性。

國貿·天琴樾設計效果圖，以最終交付為準

交叉錯層，平衡采光

空中花園兼顧上下花園的采光和私密是第四代建筑面臨的一大問題，南側不宜設置連續過長的南向空中花園，采用連續長跑道式空中花園，會對下層采光造成影響巨大，錯落式露臺排布可擴大奇偶層采光面積，科學性的交叉光線設計，讓陽光通過角度射進生活空間，讓采光度與視線寬度都得到增強。

圖片源自網絡

國貿·天琴樾設計效果圖，以最終交付為準

客餐廳與空中花園相接，形成環幕邊廳無界花園，每戶都擁有無遮擋開闊視野，形成真正意義上的空中庭院。

無界化互動空間

國貿·天琴樾采用超扁平設計理念，讓每棟樓的可視面最大化，與景觀無界融合。LDKBG“客-餐-廚-陽臺-花園”一體化游動線，最大化滿足人與人、人與空間的互動更多變、更豐富的空間行為可能，滿足居住舒適感的追求。由于生活方式發生了質的改變，讓越來越多的人更愿意回歸家庭，用更多的時間陪伴家人，對于整個社會和諧發展有促進作用。

南北向、奇偶錯層挑高布局共享式超尺度露臺，與戶內空間分隔，對戶內完全無遮擋，兼顧私密性與采光的同時，令居住的功能和場景更為多元化，最大化實現生態住宅的花園生活。

國貿·天琴樾設計效果圖，以最終交付為準

第四代住宅由于空中花園尺度普遍較大，當懸挑尺寸超過4米時，需考慮結構加強措施，通常有以下三種處理方式：斜撐、外柱支撐及結構加腋，我們建議采用結構加腋形式，對戶內影響小同時滿足政策要求。加腋做法外立面需統一考慮。

國貿·天琴樾設計效果圖，以最終交付為準

國貿·天琴樾采用了變截面弧形加腋，與整體形式相呼應。

國貿·天琴樾設計效果圖，以最終交付為準

建造成本

相對于普通住宅，第四代土建成本比普通住宅每平方米增加500-800元。影響建造成本主要因素在于空中花園的出挑尺寸及建造面積：

①無支柱大懸挑空中花園及綠化覆土導致的大荷載、配筋加大、構件界面加大；

②空中花園綠植增加景觀成本；

③不計容空中花園導致的可售比降低，可售單方造價加大；

④空中共享平臺后期維護成本增加；

榕發麓里云筑設計效果圖，以最終交付為準

同時，第四代住宅在不同區域的建造成本也有所差異：

①不同地區對綠化覆土的厚度、綠化面積比例要求不同，導致結構荷載差異；

②技術標準規定結構高度超過50m時，不應采用裝配式樓板，不同地區執行力度不同（如福州市部分項目要求裝配率不低于50%），導致PC成本差異；

③面積測算標準差異導致贈送率差異，反算可售比不同，造成分攤至可售面積成本差異

第四代住宅作為一個居住迭代型產品，同時是一種精神需求的迭代。第四代住宅提供我們所向往的生活，徹底改變目前鳥籠式的居住環境，讓人們回到傳統的庭院之中，享受社交，也享受親情。

國貿·天琴樾設計效果圖，以最終交付為準

第四代住宅產品不斷在多個城市落地，以其自身突出和鮮明的特點吸引了市場青睞，實際落地過程當中設計創意、使用溢價、構造成本等技術細節與傳統住宅有諸多不同，歡迎同行繼續探討交流。